经典个案：房地产信托悄然撬动成都楼市
来源：WWW.TRUSTSZ.COM 时间：2004-03-31
编者按：作为一种新的融资形式，房地产信托自２００３年以来可谓出尽了风头。仅去年第四季度，全国就发行了房地产信托产品３７个，募集资金３５亿元。今年刚刚进入３月，又有数只信托新品推出。这些信托从运用对象看，有烂尾楼的处理、房地产信托收益权转让、联合进行房地产信托开发、信托公司成立房地产项目公司等；从投资方式看，有贷款、股权投资、贷款＋股权投资等形式。可以说，房地产信托就像一个变化多端的魔方，给我们留下无限的想象空间。
衡平信托作为信托业五次整顿后川内首家信托公司，在房地产信托方面表现异常活跃，继去年推出国内首只解决“烂尾楼”信托、首只可赎回信托之后，今年又连续推出３只房地产信托产品。“窥一斑而知全豹”，通过横平信托的表现，我们或许能够感受到信托给房地产业所带来的不可忽视的推动作用。
一场静悄悄的融资行动，不经意间撬动蓉城楼市。一笔笔巨资注入烂尾楼、解困房、商住项目、重点工程，为开发企业解了燃眉之急，也为蓉城楼市增添了几分活力和动力。
信托魔方令“烂尾楼”咸鱼翻身
近年来，成都市清理出６０多个停工工程（烂尾楼）项目。这些烂尾楼工程大多位于繁华地段，影响市容市貌，损害成都城市形象。市政府专门成立了处理停工工程项目领导小组办公室，采取了一系列措施，加快处理烂尾楼工程步伐。但由于烂尾楼工程涉及问题复杂，一度进展缓慢。
就在成都市为此焦虑的时侯，２００３年５月初，衡平信托投资有限责任公司的一份《关于拟用信托方式盘活精图大厦等停工工程的报告》，引起成都市清理停工工程项目领导小组办公室的高度关注。
５月１６日下午，在该办公室的主持下，一场“以信托方式盘活‘精图大厦’等停工工程项目说明会”在衡平信托热闹进行。这实际上是中国信托业悄然登陆烂尾楼项目的首次路演。
精图大厦当时已完成整个投资量的９０％，所需资金缺口３０００万元。有了３０００万元，３～５个月后大厦就可以竣工、卖房。多年来压死在钢筋混凝土里的资金链就可以被接活。但没有抵押如何能解开这３０００万的资金死结？精图公司踏破铁鞋，没有人敢下赌注。
２００３年初，精图大厦资产按现值评估为２．２亿元，负债为１．１亿元。衡平的分析人士认为，大厦作为一个停工的工程，法院的查封并没有解除，２．２亿元的资产是高估了。但完工后卖现房，大厦的资产还有不错的上升空间。就是这个停工工程，才让我们找到了信托可以运作的空间。
衡平信托作为一个操盘手，它之所以敢动人们避之不及的烂尾楼，其实它靠的是信托独特的法律制度和财产管理制度。衡平操作精图大厦的第一个难题，是大厦的每个楼层都被债权人保全或查封，但《信托法》规定，大厦所有的债权和股权委托给信托公司进行登记确认后，受托期间的信托财产具有隔断各种债务纠纷的“防火墙”功能，查封的可以自动启封，这是信托机构对烂尾楼能独立进行续建的关键。
衡平信托的另一个玄妙之处是，精图大厦的全部股权和债权一旦作为信托财产，反映在衡平信托的报表上，这块信托财产是“只有资产，没有负债”。这就为大厦的续建腾出了一个可以继续融资的空间，而衡平则以竣工的整幢大厦的销售收入对发行的３０００万元的信托计划进行担保。
衡平玩出了一个信托魔方，烂尾楼的资金死结由此全部解开。
衡平信托向社会发起３０００万元资金信托计划，全部投入烂尾楼收尾工程。
这是中国信托业首次进入烂尾楼项目。
衡平信托盘活精图大厦的消息为成都盘活烂尾楼工作注入了强心剂，多种融资渠道被开拓利用，多年解不开的“结”一个个被解开。去年，成都市重点清理了３５个停工工程，其中的城市之心、龙舟大厦、精图大厦等１６个工程量较大、地理位置重要且对市容影响较大的工程已陆续复工，４个工程完成了外装修。王府井大厦、成都晚报新闻中心、江波华城、明日大厦、乐山大厦、“海外交流中心综合商业大厦”等楼盘也随之相继复工建设。
可赎回信托造福拆迁安置居民
今年是成都市进行大规模旧城改造的第三年，是确保三年内完成城区４１０万平方米危旧房改造目标的最后一年。在去年组织实施了解放路、老马路、文化宫、四圣祠等２６个片区的１７０个危旧房改造项目的基础上，今年还将进行１４０万平米危旧房的改造，需要为拆迁居民修建或订购安置房近１００万平方米。
进行如此大规模旧城改造拆迁安置工作，需要的资金量是巨大的。在银行贷款和项目业主自有资金不能满足需要的情况下，房地产信托乘“需”而入，加入到旧城改造拆迁这项造福于民的工程之中。
２００３年１２月１４日，由成都市统建办与衡平信托推出的全国首个可赎回信托产品——“成都市统建办旧城改造安置房项目资金信托产品”在蓉募集成功，信托计划正式成立。
这一信托计划融资规模２亿元，期限两年，预计年投资收益率４．１％，募集到的２亿元资金将用于修建安置房，专项安置大慈寺、文化宫片区的拆迁户。在完成募集后，立即开始为投资者计息，并向投资者发放信托受益权证书。
此次发行采取银团销售方式，与６家银行合作推出这一信托产品，６家银行市区内网点众多，再加上推出的这一信托产品属市政项目，具有安全性好、投资回报高等特点，因此自１１月１０日开始预约购买后，虽然每份信托合同金额为１０万元以上，但仍吸引了许多市民前来咨询购买，短短几天时间就预约了１亿多元，正式发售仅７天时间，就销售了１．５亿元。除成都市民踊跃购买外，重庆等地的投资者也争相购买，到了销售后期不得不控制额度。
之所以推出这一面向市民的信托产品，一方面是为成都城市建设改造融资寻求新的途径，吸引社会民间资金参与城市建设；另一方面也是让市民分享城市经营成果。为保证产品的安全，有关方面为其设立了两道“防火墙”：由政府专门用于旧城改造的财政拨款做还款保证；另外，由注册资本为４．３亿元的成都市高新西区发展公司签订借款保证合同。
为了加强流动性，更方便投资者，这一信托产品还在国内首次引入赎回方式，即由统建办分三个开放时点向投资者要约赎回，投资者可随时将产品变现。衡平信托人士预测，虽然投资者可选择赎回，但由于该产品的年投资收益率比同期银行存款利率高２个百分点，也比三年期凭证式国债高２个百分点，因此估计届时不会出现赎回潮。
成都旧城改造拆迁有关人士表示，成都市的旧城改造是按照市场化方式运作的，所需资金的筹集也是采用市场化方式，其中包括信托方式。此次统建办采取以信托方式筹集到专项资金，是一个有益的尝试，既为民间资金开辟了一条新的投资渠道，又有利于增加旧城改造资金。
项目信托提速新会展中心建设
去年，成都市启动了城南副中心的开发建设，市里四套班子将很快南迁办公。加快城南副中心的开发建设速度已迫在眉捷。
在城南副中心前期安排建设的重点工程中，最引人注目的是世纪城新国际会展中心项目。成都市本来已在城北金牛区临二环路建设有一座会展中心，但已不适应新成都打造会展之都的要求，于是规划在城南副中心建设一座规模更大、档次更高、与国际会展接轨的世纪城新国际会展中心，由成都新会展中心有限公司开发建设。
世纪城新国际会展中心位于成都市城南新区，与新建的成都市政府毗邻而居，占地１８５０亩，总投资预计５０亿元人民币。该中心分为展馆区、酒店及文化设施区、商业区三大部分。该项目的正式启动和顺利推进，有利于带动和提速整个城南副中心的开发建设。
今年１月１２日，世纪城新国际会展中心有限公司董事长邓鸿、中信实业银行副行长唐贤平、衡平信托董事长朱佐义，在成都国际会展中心签署合作协议，由新会展中心公司、中信实业银行、衡平信托三家合力打造世纪城新国际会展中心。省内信托、银行、企业首次联手推出的“成都世纪城新国际会展中心项目资金信托产品”随之上市发行。
该信托产品为世纪城新国际会展中心提供两年期总规模３亿元人民币的信托贷款，用于支付土地出让金和征地款，以取得建设用地的土地使用权。中信实业银行成都分行则向衡平信托针对该项目发放的信托贷款提供担保。该信托５万元起购，收益率为４．２％。因为有了银行提供高级别的信用保证，安全性大为提高。
新国际会展中心获得信托资金支持，加速了项目的启动进程。周边的多个大型房地产开发项目随之借势启动。“新会展中心”与“城南副中心”一同被奉为城南楼市的关键词，成为最具市场价值的卖点。
集合信托产品投向商住项目
今年２月１８日，衡平信托在成都推出“优质商住地产投资资金信托产品”，该产品融资规模１．７亿元人民币，期限两年。该产品的最大特点是突破了信托资金以往单一运作的模式，将把１．７亿信托资金集合起来，以担保贷款、股权收购、产权交易等多种方式优化运作，投向成都房地产行业。
据透露，信托资金将投向成都几个优质楼盘，其中包括多层住宅楼、大型商场以及高档精装小户型电梯公寓。
专业人士认为，此投资方式具有产业投资基金的雏形，是成都资本市场建设中的一项创新。
据悉，衡平在蓉公开发售的产品已达１９只，就收益来讲，大多在４％～４．８％之间。今年２月间，衡平连续推出３个房地产信托产品，其中的“优质商住地产投资资金信托产品”预计年综合收益率为５．３％，比一年期银行定期存款利率高３．３２个百分点，比三年期凭证式国债年收益率高３．１７个百分点，是目前川内预计年收益率最高的信托计划。该收益已接近银行一年期贷款基准利率，自然也远高于目前在各家银行上柜的基金和国债的收益。
房地产业的高收益和较短的投资周期满足了信托的要求，而如此高的回报率对民间资金也有极强的诱惑力，因而该产品一上市，即呈现火爆抢购景象，发售仅４天，就顺利募集资金达６０００万元，这意味着成都市民平均每天从自己腰包里拿出１５００万元“热钱”投资地产。
此次衡平发行信托产品，除了衡平的网点外，还有工行、交行以及中信实业，共计３００个银行网点代理发售，是信托产品发售网点最多的一次。
在各发售网点，抱钱上门的市民络绎不绝。外地人纷纷询问能否在当地购买。银行人士称，由于该产品发售仅限于成都市区及部分郊县，外地客户只能在成都开户、存款后，才能办理委托手续。
与国债不同的是，购买信托的大多是３０岁以上的市民，而９０％以上是个人投资者。据了解，其中最大的一单高达２５０万元。
衡平信托作为整顿后的川内首家信托公司，目前处于急速扩张阶段。据透露，衡平已经储备了多个秘而不宣的优质项目，只待最后“选优”，项目涉及大型商业项目开发以及住宅开发，“将联合一批精英团队，整合川内一流的开发商、营销商，打造精品项目”。
衡平信托作为信托业五次整顿后川内首家信托公司，在房地产信托方面表现异常活跃，继去年推出国内首只解决“烂尾楼”信托、首只可赎回信托之后，今年又连续推出３只房地产信托产品。“窥一斑而知全豹”，通过横平信托的表现，我们或许能够感受到信托给房地产业所带来的不可忽视的推动作用。
一场静悄悄的融资行动，不经意间撬动蓉城楼市。一笔笔巨资注入烂尾楼、解困房、商住项目、重点工程，为开发企业解了燃眉之急，也为蓉城楼市增添了几分活力和动力。
信托魔方令“烂尾楼”咸鱼翻身
近年来，成都市清理出６０多个停工工程（烂尾楼）项目。这些烂尾楼工程大多位于繁华地段，影响市容市貌，损害成都城市形象。市政府专门成立了处理停工工程项目领导小组办公室，采取了一系列措施，加快处理烂尾楼工程步伐。但由于烂尾楼工程涉及问题复杂，一度进展缓慢。
就在成都市为此焦虑的时侯，２００３年５月初，衡平信托投资有限责任公司的一份《关于拟用信托方式盘活精图大厦等停工工程的报告》，引起成都市清理停工工程项目领导小组办公室的高度关注。
５月１６日下午，在该办公室的主持下，一场“以信托方式盘活‘精图大厦’等停工工程项目说明会”在衡平信托热闹进行。这实际上是中国信托业悄然登陆烂尾楼项目的首次路演。
精图大厦当时已完成整个投资量的９０％，所需资金缺口３０００万元。有了３０００万元，３～５个月后大厦就可以竣工、卖房。多年来压死在钢筋混凝土里的资金链就可以被接活。但没有抵押如何能解开这３０００万的资金死结？精图公司踏破铁鞋，没有人敢下赌注。
２００３年初，精图大厦资产按现值评估为２．２亿元，负债为１．１亿元。衡平的分析人士认为，大厦作为一个停工的工程，法院的查封并没有解除，２．２亿元的资产是高估了。但完工后卖现房，大厦的资产还有不错的上升空间。就是这个停工工程，才让我们找到了信托可以运作的空间。
衡平信托作为一个操盘手，它之所以敢动人们避之不及的烂尾楼，其实它靠的是信托独特的法律制度和财产管理制度。衡平操作精图大厦的第一个难题，是大厦的每个楼层都被债权人保全或查封，但《信托法》规定，大厦所有的债权和股权委托给信托公司进行登记确认后，受托期间的信托财产具有隔断各种债务纠纷的“防火墙”功能，查封的可以自动启封，这是信托机构对烂尾楼能独立进行续建的关键。
衡平信托的另一个玄妙之处是，精图大厦的全部股权和债权一旦作为信托财产，反映在衡平信托的报表上，这块信托财产是“只有资产，没有负债”。这就为大厦的续建腾出了一个可以继续融资的空间，而衡平则以竣工的整幢大厦的销售收入对发行的３０００万元的信托计划进行担保。
衡平玩出了一个信托魔方，烂尾楼的资金死结由此全部解开。
衡平信托向社会发起３０００万元资金信托计划，全部投入烂尾楼收尾工程。
这是中国信托业首次进入烂尾楼项目。
衡平信托盘活精图大厦的消息为成都盘活烂尾楼工作注入了强心剂，多种融资渠道被开拓利用，多年解不开的“结”一个个被解开。去年，成都市重点清理了３５个停工工程，其中的城市之心、龙舟大厦、精图大厦等１６个工程量较大、地理位置重要且对市容影响较大的工程已陆续复工，４个工程完成了外装修。王府井大厦、成都晚报新闻中心、江波华城、明日大厦、乐山大厦、“海外交流中心综合商业大厦”等楼盘也随之相继复工建设。
可赎回信托造福拆迁安置居民
今年是成都市进行大规模旧城改造的第三年，是确保三年内完成城区４１０万平方米危旧房改造目标的最后一年。在去年组织实施了解放路、老马路、文化宫、四圣祠等２６个片区的１７０个危旧房改造项目的基础上，今年还将进行１４０万平米危旧房的改造，需要为拆迁居民修建或订购安置房近１００万平方米。
进行如此大规模旧城改造拆迁安置工作，需要的资金量是巨大的。在银行贷款和项目业主自有资金不能满足需要的情况下，房地产信托乘“需”而入，加入到旧城改造拆迁这项造福于民的工程之中。
２００３年１２月１４日，由成都市统建办与衡平信托推出的全国首个可赎回信托产品——“成都市统建办旧城改造安置房项目资金信托产品”在蓉募集成功，信托计划正式成立。
这一信托计划融资规模２亿元，期限两年，预计年投资收益率４．１％，募集到的２亿元资金将用于修建安置房，专项安置大慈寺、文化宫片区的拆迁户。在完成募集后，立即开始为投资者计息，并向投资者发放信托受益权证书。
此次发行采取银团销售方式，与６家银行合作推出这一信托产品，６家银行市区内网点众多，再加上推出的这一信托产品属市政项目，具有安全性好、投资回报高等特点，因此自１１月１０日开始预约购买后，虽然每份信托合同金额为１０万元以上，但仍吸引了许多市民前来咨询购买，短短几天时间就预约了１亿多元，正式发售仅７天时间，就销售了１．５亿元。除成都市民踊跃购买外，重庆等地的投资者也争相购买，到了销售后期不得不控制额度。
之所以推出这一面向市民的信托产品，一方面是为成都城市建设改造融资寻求新的途径，吸引社会民间资金参与城市建设；另一方面也是让市民分享城市经营成果。为保证产品的安全，有关方面为其设立了两道“防火墙”：由政府专门用于旧城改造的财政拨款做还款保证；另外，由注册资本为４．３亿元的成都市高新西区发展公司签订借款保证合同。
为了加强流动性，更方便投资者，这一信托产品还在国内首次引入赎回方式，即由统建办分三个开放时点向投资者要约赎回，投资者可随时将产品变现。衡平信托人士预测，虽然投资者可选择赎回，但由于该产品的年投资收益率比同期银行存款利率高２个百分点，也比三年期凭证式国债高２个百分点，因此估计届时不会出现赎回潮。
成都旧城改造拆迁有关人士表示，成都市的旧城改造是按照市场化方式运作的，所需资金的筹集也是采用市场化方式，其中包括信托方式。此次统建办采取以信托方式筹集到专项资金，是一个有益的尝试，既为民间资金开辟了一条新的投资渠道，又有利于增加旧城改造资金。
项目信托提速新会展中心建设
去年，成都市启动了城南副中心的开发建设，市里四套班子将很快南迁办公。加快城南副中心的开发建设速度已迫在眉捷。
在城南副中心前期安排建设的重点工程中，最引人注目的是世纪城新国际会展中心项目。成都市本来已在城北金牛区临二环路建设有一座会展中心，但已不适应新成都打造会展之都的要求，于是规划在城南副中心建设一座规模更大、档次更高、与国际会展接轨的世纪城新国际会展中心，由成都新会展中心有限公司开发建设。
世纪城新国际会展中心位于成都市城南新区，与新建的成都市政府毗邻而居，占地１８５０亩，总投资预计５０亿元人民币。该中心分为展馆区、酒店及文化设施区、商业区三大部分。该项目的正式启动和顺利推进，有利于带动和提速整个城南副中心的开发建设。
今年１月１２日，世纪城新国际会展中心有限公司董事长邓鸿、中信实业银行副行长唐贤平、衡平信托董事长朱佐义，在成都国际会展中心签署合作协议，由新会展中心公司、中信实业银行、衡平信托三家合力打造世纪城新国际会展中心。省内信托、银行、企业首次联手推出的“成都世纪城新国际会展中心项目资金信托产品”随之上市发行。
该信托产品为世纪城新国际会展中心提供两年期总规模３亿元人民币的信托贷款，用于支付土地出让金和征地款，以取得建设用地的土地使用权。中信实业银行成都分行则向衡平信托针对该项目发放的信托贷款提供担保。该信托５万元起购，收益率为４．２％。因为有了银行提供高级别的信用保证，安全性大为提高。
新国际会展中心获得信托资金支持，加速了项目的启动进程。周边的多个大型房地产开发项目随之借势启动。“新会展中心”与“城南副中心”一同被奉为城南楼市的关键词，成为最具市场价值的卖点。
集合信托产品投向商住项目
今年２月１８日，衡平信托在成都推出“优质商住地产投资资金信托产品”，该产品融资规模１．７亿元人民币，期限两年。该产品的最大特点是突破了信托资金以往单一运作的模式，将把１．７亿信托资金集合起来，以担保贷款、股权收购、产权交易等多种方式优化运作，投向成都房地产行业。
据透露，信托资金将投向成都几个优质楼盘，其中包括多层住宅楼、大型商场以及高档精装小户型电梯公寓。
专业人士认为，此投资方式具有产业投资基金的雏形，是成都资本市场建设中的一项创新。
据悉，衡平在蓉公开发售的产品已达１９只，就收益来讲，大多在４％～４．８％之间。今年２月间，衡平连续推出３个房地产信托产品，其中的“优质商住地产投资资金信托产品”预计年综合收益率为５．３％，比一年期银行定期存款利率高３．３２个百分点，比三年期凭证式国债年收益率高３．１７个百分点，是目前川内预计年收益率最高的信托计划。该收益已接近银行一年期贷款基准利率，自然也远高于目前在各家银行上柜的基金和国债的收益。
房地产业的高收益和较短的投资周期满足了信托的要求，而如此高的回报率对民间资金也有极强的诱惑力，因而该产品一上市，即呈现火爆抢购景象，发售仅４天，就顺利募集资金达６０００万元，这意味着成都市民平均每天从自己腰包里拿出１５００万元“热钱”投资地产。
此次衡平发行信托产品，除了衡平的网点外，还有工行、交行以及中信实业，共计３００个银行网点代理发售，是信托产品发售网点最多的一次。
在各发售网点，抱钱上门的市民络绎不绝。外地人纷纷询问能否在当地购买。银行人士称，由于该产品发售仅限于成都市区及部分郊县，外地客户只能在成都开户、存款后，才能办理委托手续。
与国债不同的是，购买信托的大多是３０岁以上的市民，而９０％以上是个人投资者。据了解，其中最大的一单高达２５０万元。
衡平信托作为整顿后的川内首家信托公司，目前处于急速扩张阶段。据透露，衡平已经储备了多个秘而不宣的优质项目，只待最后“选优”，项目涉及大型商业项目开发以及住宅开发，“将联合一批精英团队，整合川内一流的开发商、营销商，打造精品项目”。
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